L’investissement immobilier suscite toujours un vif intérêt, notamment auprès des particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine sans se lancer dans la gestion directe d’un bien. Parmi les solutions accessibles, la SCPI Épargne Foncière se distingue par son ancienneté, sa taille et sa stratégie de gestion institutionnelle.
En 2026, cette SCPI de rendement à capital variable suscite à la fois des interrogations et des opportunités, dans un contexte immobilier marqué par des ajustements de valorisation et des tensions de liquidité. Cette analyse détaillée vous offre une vision complète de son fonctionnement, de sa performance, de ses risques et de sa pertinence au regard des objectifs d’un investisseur avisé.
Qu’est-ce que la SCPI Épargne Foncière? Une institution du marché
Épargne Foncière est l’une des plus anciennes SCPI du marché français, créée en 1968. Gérée par La Française Real Estate Managers, une société appartenant au groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale, elle bénéficie d’une expertise reconnue dans la gestion immobilière institutionnelle. Depuis sa création, la SCPI a absorbé plusieurs fonds, dont Multimmobilier 2, Pierre Privilège et Eurofoncière 2, ce qui lui a permis d’atteindre une taille critique, la plaçant parmi les leaders du secteur.
Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital variable, ce qui signifie que le nombre de parts peut fluctuer en fonction des souscriptions et des rachats. Ce fonctionnement implique une gestion plus complexe de la liquidité, particulièrement sensible en période de déséquilibre entre entrées et sorties de capitaux. En 2026, cette caractéristique reste un point de vigilance majeur, comme le montrent les mesures prises par la société de gestion pour faire face aux demandes de retrait.
Le modèle repose sur l’acquisition d’un patrimoine immobilier diversifié, principalement tertiaire, dont les loyers sont redistribués aux associés sous forme de dividendes. La gestion est assurée en interne, avec un comité d’arbitrage actif qui pilote les acquisitions et cessions d’actifs pour optimiser la performance du fonds.
Quiz: connaissez-vous Épargne Foncière?
Question 1: En quelle année a été créée la SCPI Épargne Foncière?
Question 2: Quelle est la composition majoritaire du patrimoine d’Épargne Foncière en 2025?
Composition du patrimoine: concentration sur les bureaux, diversification en cours
En 2025, le patrimoine d’Épargne Foncière se compose de 428 immeubles pour une surface totale de 1 164 973 m², répartis entre la France et plusieurs marchés européens. La dominante du portefeuille reste clairement les bureaux, qui représentent environ 70,7 % de la valeur vénale. Cet ancrage dans l’immobilier tertiaire est un atout en période de stabilité, mais devient un risque en contexte de télétravail accru et de reconversion des espaces de travail.
La SCPI a néanmoins entamé une stratégie de diversification pour réduire cette dépendance. Les commerces représentent environ 19,4 % du portefeuille, suivis par les hôtels (6 %), les actifs de santé et d’éducation (3,5 %), et enfin les locaux logistiques et d’activité (0,4 %). Cette évolution, bien qu’encourageante, reste progressive et le poids des bureaux continue de conditionner largement la performance globale.
Performance financière: rendement stable, valorisation en recul
Le taux de distribution (TD) d’Épargne Foncière s’est établi à 4,52 % en 2024, un niveau stable par rapport aux années précédentes. Ce rendement est alimenté par un dividende brut annuel de 37,71 € par part. Ce montant est redistribué trimestriellement, offrant une visibilité régulière aux investisseurs.
Toutefois, la valorisation du prix de part a connu un recul marqué. En janvier 2026, le prix d’achat est fixé à 670,00 €, en baisse de près de 20 % par rapport à son niveau de mars 2022. Cette décote s’explique par un déséquilibre entre l’offre et la demande, amplifié par une collecte insuffisante pour couvrir les demandes de rachat.
Le prix de retrait, quant à lui, s’établit à 619,75 €, illustrant le différentiel entre le prix de souscription et celui de rachat.
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Revenu annuel estimé:
Répartition géographique: prédominance de l’Île-de-France et ouverture européenne
Sur le plan géographique, le patrimoine d’Épargne Foncière reste concentré sur la France, avec plus de 91,5 % des actifs situés sur le territoire national. À l’intérieur de ce périmètre, l’Île-de-France domine largement, représentant environ 59 % du portefeuille, dont 21,9 % à Paris et 37,2 % en région parisienne hors Paris. Les métropoles régionales (province) représentent 32,4 %, renforçant la diversité géographique à l’échelle nationale.
À l’international, la SCPI est présente dans cinq pays européens: Allemagne (5,6 %), Pays-Bas (1,5 %), Royaume-Uni (1,0 %), Irlande (0,4 %) et enfin un léger positionnement en logistique (0,4 %). Cette internationalisation, bien que modeste, participe à la mutualisation des risques locatifs et économiques.
Frais de souscription et de gestion: des niveaux élevés à prendre en compte
Les frais associés à la SCPI Épargne Foncière sont parmi les plus élevés du marché. Le taux de frais de souscription est de 7,50 % (ou 9,00 % TTC selon certaines sources), ce qui signifie qu’une part achetée 670,00 € coûte réellement environ 730 € à l’investisseur. Ce coût initial pèse sur la rentabilité à court terme et doit être amorti sur plusieurs années.
Les frais de gestion annuels s’élèvent à 12,00 %, un taux élevé qui réduit d’autant le montant distribué aux associés. Enfin, les frais de cession sont de 7,50 % TTC, ce qui peut décourager les sorties rapides. Ces coûts cumulés doivent être intégrés dans toute analyse de performance, surtout en période de valorisation tendue.
Actualités et mesures de gestion: adaptation à un contexte difficile
En 2025, la SCPI a dû faire face à une pression accrue sur ses rachats, en raison d’une collecte nette quasi nulle. Pour faire face à cette situation, La Française REM a mis en place un « fonds de remboursement » doté de 30 millions d’euros, permettant de racheter des parts à un prix forfaitaire de 538 € par part, inférieur au prix de retrait officiel. Cette mesure vise à traiter une partie des demandes en attente, tout en préservant la trésorerie du fonds.
Par ailleurs, un plan d’arbitrage ambitieux a été lancé, avec la cession de plus de 45 actifs pour un montant supérieur à 400 millions d’euros. Ces cessions visent à optimiser le patrimoine, en sortant de certains immeubles de bureaux devenus moins stratégiques, et à renforcer la liquidité. Aucune acquisition n’a été réalisée en 2025, la priorité étant mise sur la restructuration du portefeuille.
Créée à partir de plusieurs fusions, notamment avec Multimmobilier 2, Pierre Privilège et Eurofoncière 2, Épargne Foncière incarne une stratégie de croissance par regroupement. Ces opérations ont permis d’atteindre une taille critique, facilitant l’accès à des actifs de grande qualité et réduisant les coûts unitaires de gestion. Toutefois, l’intégration de portefeuilles hétérogènes demande une gestion fine et un comité d’arbitrage très actif.
Stratégie de placement: un profil d’investisseur spécifique
Épargne Foncière s’adresse à un profil d’investisseur visant une exposition durable à l’immobilier tertiaire, avec une tolérance au risque modérée à élevée. En raison de sa décote actuelle et de ses frais élevés, cette SCPI n’est pas adaptée aux investisseurs cherchant des performances rapides ou une grande liquidité. D’ailleurs, pour une gestion simplifiée de votre patrimoine, sachez qu’il existe des solutions comme la simulation droits succession calcul heritage qui peuvent vous éclairer sur les aspects successoraux.
Elle convient mieux aux épargnants recherchant un revenu régulier sur le long terme, disposant d’un horizon de placement de 10 ans ou plus, et capables de supporter une décote temporaire. La stratégie peut également s’intégrer dans une allocation patrimoniale en diversification, notamment via l’e-carte nomade Caisse d’Épargne pour une gestion optimisée des flux.
| Indicateur | Valeur (2025) | Commentaire |
|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,52 % | Stable, bien positionné sur le marché |
| Prix de part (achat) | 670,00 € | En baisse de 19,77 % depuis 2022 |
| Taux de frais de gestion | 12,00 % | Élevé, pèse sur la rentabilité |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 90,00 % | Léger repli, lié au marché des bureaux |
| Capitalisation | 4,17 Mds € | Une des plus grandes SCPI du marché |
Perspectives 2026: prudence et restructuration en cours
En 2026, Épargne Foncière se trouve à un tournant. Les perspectives dépendent largement de la capacité de la société de gestion à stabiliser la valorisation, à relancer la collecte et à poursuivre la diversification du portefeuille. Le marché des bureaux reste incertain, avec des taux d’occupation en repli dans certaines zones.
La stratégie de cession d’actifs non stratégiques devrait se poursuivre, tandis qu’un retour progressif aux acquisitions est envisageable si les conditions de marché s’améliorent.
La SCPI a reçu plusieurs distinctions par le passé, notamment la Victoire des SCPI 2022 dans la catégorie bureaux, soulignant sa reconnaissance par la profession. Cependant, ces récompenses ne garantissent pas les performances futures, surtout dans un contexte de crise sectorielle. La prudence reste de mise, malgré un rendement attrayant à l’heure actuelle.
Les données historiques montrent un taux de distribution stable autour de 4,5 %, tandis que le prix de part a amorcé une tendance baissière depuis 2022. Cette décote peut représenter une opportunité pour les investisseurs de long terme, à condition de bien comprendre les risques de liquidité et de valorisation potentielle. Le TRI sur 5 ans s’établit à 3,65 % en 2024, un niveau correct mais en baisse par rapport aux périodes précédentes. Franchement, si vous vous interrogez sur le montant maximum des aides au logement, notre article sur l’apl montant maximum plafonds calcul pourrait vous intéresser.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’une part Épargne Foncière en 2026?
Le prix d’achat d’une part est fixé à 670,00 € au 26 janvier 2026. Ce prix peut évoluer trimestriellement en fonction de la valorisation du patrimoine.
Le rendement d’Épargne Foncière est-il garanti?
Non, le rendement n’est pas garanti. Il dépend des loyers perçus, des charges, des frais de gestion et de la stratégie d’arbitrage. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Peut-on vendre ses parts facilement?
La liquidité des parts est réduite, surtout en période de déséquilibre. En 2025, des mesures exceptionnelles de rachat à 538 € ont été mises en place. Le prix de retrait officiel est de 619,75 €.
Quels sont les principaux risques?
Les principaux risques sont la perte en capital, la faible liquidité, la vacance locative, les frais élevés et l’exposition au marché des bureaux, en pleine mutation.
Peut-on investir via une assurance-vie?
Oui, il est possible d’investir dans Épargne Foncière via certaines assurances-vie, selon les contrats et les options proposées par les assureurs.
Quelle est la fréquence de distribution des dividendes?
Les dividendes sont versés de manière trimestrielle, ce qui permet une régularité dans les flux de revenus.
Combien y a-t-il d’associés dans la SCPI?
Au 30 septembre 2025, Épargne Foncière comptait 58 281 associés, ce qui en fait une SCPI à large base d’investisseurs.
Quelle est la politique fiscale des revenus?
Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux. En cas de détention via un dispositif fiscal, les règles spécifiques s’appliquent.