Fundimmo : votre investissement immobilier en 2026

Qu’est-ce que Fundimmo en 2026 ?

Fundimmo s’est imposée comme une plateforme innovante dédiée à l’investissement immobilier locatif, en particulier dans les résidences de tourisme et les colocations gérées. Contrairement aux modèles traditionnels où l’investisseur achète un bien en direct et assume la gestion locative, Fundimmo propose une solution clé en main : l’acquisition d’une nue-propriété ou d’une part dans un bien, tandis que la société prend en charge l’exploitation, la commercialisation et l’entretien. Ce modèle permet à des particuliers de diversifier leur épargne dans l’immobilier sans avoir à gérer les contraintes opérationnelles du quotidien.

La société est née d’un constat simple : le marché de la location meublée, notamment touristique, est en forte croissance, mais il reste difficile d’y accéder pour les petits porteurs de capital. Entre la complexité des démarches, la gestion des vacances locatives et la volatilité des revenus, de nombreux épargnants hésitent à s’y lancer.

Fundimmo a conçu un dispositif structuré, encadré juridiquement, qui mutualise les risques tout en offrant un cadre transparent. Les biens sont sélectionnés dans des zones stratégiques, grandes villes, stations balnéaires ou de montagne, et intégrés à des résidences professionnelles, garantissant une exploitation optimisée.

Fundimmo opère dans un cadre réglementé, sans être un OPCVM, mais en respectant les dispositions légales relatives au démembrement de propriété et à la gestion locative. Les investisseurs deviennent nus-propriétaires d’un bien, tandis que Fundimmo conserve l’usufruit pendant une durée fixée, généralement 11 ans, durant laquelle elle perçoit les loyers et reverse une part convenue à l’investisseur.

Ce partage de flux est contractualisé, avec des rapports annuels de gestion et une traçabilité des revenus. Ce système rassure les épargnants qui souhaitent bénéficier de rendements réguliers sans se substituer à un gestionnaire.

Le modèle économique de Fundimmo : comment ça marche ?

Le cœur du modèle repose sur le démembrement de propriété. Lorsqu’un investisseur souscrit à un projet Fundimmo, il achète la nue-propriété d’un bien immobilier, souvent une chambre dans une résidence de tourisme ou une chambre dans une colocation urbaine. Fundimmo, ou une entité affiliée, conserve l’usufruit pendant une période de 11 ans, durant laquelle elle exploite le bien en location meublée.

Les revenus générés sont partagés entre Fundimmo et l’investisseur, selon un barème défini par contrat.

Ce partage de flux est calculé en fonction de plusieurs paramètres : le taux d’occupation, les frais de gestion, les charges d’entretien et les impôts fonciers. Fundimmo s’engage à verser un revenu locatif net, c’est-à-dire après déduction des principales charges. Le gestionnaire assure la maintenance des lieux, le ménage entre chaque séjour, la gestion des réservations et la relation avec les locataires.

Cette prise en charge totale est un argument fort pour les investisseurs qui ne souhaitent pas de responsabilités opérationnelles.

À l’issue des 11 ans, Fundimmo propose généralement de racheter la nue-propriété au prix d’achat initial, garantissant ainsi la restitution du capital. Ce mécanisme limite le risque de perte en capital, même si la plus-value n’est pas assurée. Certains projets permettent aussi à l’investisseur de conserver le bien à l’issue du contrat, mais cela implique alors de reprendre la gestion locative ou de le revendre sur le marché libre.

Ce modèle, proche du LMNP en gestion externalisée, offre une alternative intéressante à la propriété directe, notamment pour ceux qui souhaitent des revenus réguliers sans engagement actif.

Les types de projets proposés sur Fundimmo

Fundimmo diversifie ses offres pour répondre à différents profils d’investisseurs et zones géographiques. Les projets se concentrent principalement sur deux segments : les résidences de tourisme et les colocations en milieu urbain. Les résidences de tourisme sont implantées dans des villes attractives comme Lyon, Bordeaux, ou des stations renommées en montagne et au bord de la mer.

Ces biens sont intégrés à des structures hôtelières ou gérés comme des chambres d’hôtes haut de gamme, avec des services inclus : réception, conciergerie, spa, ou petit-déjeuner.

Les colocations, quant à elles, ciblent les grandes agglomérations où la demande locative est forte : Paris, Marseille, Toulouse, ou Lille. Ces logements sont aménagés pour accueillir plusieurs colocataires, avec des espaces communs optimisés (cuisine équipée, salon, salle de bain) et une gestion centralisée.

Fundimmo s’occupe de la recherche des colocataires, de la signature des baux, des paiements de loyers et des éventuels sinistres. Ce modèle attire les jeunes actifs et les étudiants en recherche de logements sécurisés et bien situés.

Chaque projet est accompagné d’un dossier de présentation détaillé, incluant les prévisions d’occupation, les tarifs moyens pratiqués dans la zone, les coûts d’exploitation estimés et les garanties de gestion. Les investisseurs peuvent comparer plusieurs offres selon leur stratégie : priorité au rendement, à la sécurité ou à la diversification géographique. Certains projets incluent même des services complémentaires comme des animations, du coworking ou des espaces fitness, ce qui renforce l’attractivité locative et justifie des tarifs plus élevés.

Les rendements annoncés : réalistes ou trop beaux pour être vrais ?

Les rendements nets annoncés par Fundimmo oscillent entre 4 % et 6 % par an, hors fiscalité. Cet intervalle est particulièrement attractif comparé aux taux d’intérêt des livrets d’épargne ou aux obligations d’État. Même face aux SCPI, qui affichent souvent des rendements autour de 4 %, Fundimmo se positionne comme une alternative offrant un rendement légèrement supérieur, avec un encadrement plus poussé de la gestion locative.

Cependant, il est essentiel de nuancer ces chiffres. Le rendement annoncé est une estimation basée sur un taux d’occupation théorique, souvent compris entre 70 % et 85 %. En période de crise économique ou sanitaire, ce taux peut chuter, impactant directement les revenus.

De plus, les frais de gestion, bien que inclus dans le calcul du net, peuvent évoluer. Fundimmo ne facture pas de frais d’entrée, mais prélève une commission sur les loyers perçus, qui varie selon les projets.

Comparé au marché locatif classique, où un investisseur en direct peut espérer un rendement brut de 5 à 7 %, Fundimmo propose un service ajouté : la gestion complète, la garantie de revenus réguliers, et une sortie encadrée. En revanche, la liquidité est quasi nulle : il n’est pas possible de revendre sa nue-propriété avant l’échéance du contrat.

Ce manque de flexibilité doit être intégré dans la décision d’investissement. Le rendement est donc intéressant, mais il s’accompagne d’un horizon long et d’une perte de contrôle sur la gestion du bien.

Un autre point souvent sous-estimé est la fiscalité. Les revenus perçus sont des revenus fonciers, imposables à l’impôt sur le revenu. Si l’investisseur est dans une tranche marginale d’imposition élevée, le rendement net après impôt peut tomber sous les 3 %.

En revanche, aucune CSG ni CRDS n’est due sur ces revenus, ce qui constitue un avantage par rapport à d’autres placements financiers. La plus-value en fin de détention, si le bien est revendu, est également soumise à l’impôt, mais avec des abattements pour durée de détention.

Les garanties et risques associés à un investissement Fundimmo

Fundimmo met en avant un cadre sécurisé, mais comme tout investissement, il comporte des risques. Sur le plan juridique, le démembrement de propriété est un mécanisme bien connu, encadré par le Code civil. Le contrat de gestion signé avec Fundimmo précise les droits et obligations de chaque partie, les modalités de versement des loyers, les conditions de sortie et les garanties en cas de sinistre.

Chaque bien est assuré contre les risques locatifs, les dégâts des eaux ou les incendies, ce qui protège à la fois l’investisseur et le gestionnaire.

Le principal risque réside dans la dépendance au modèle économique de la location meublée. En cas de crise du tourisme, comme celle observée pendant les confinements sanitaires, les taux d’occupation peuvent s’effondrer. Fundimmo a mis en place des clauses de solidarité entre projets : les pertes d’un site peuvent être compensées par les excédents d’un autre.

Cependant, cette mutualisation n’annule pas le risque systémique. Un investisseur doit donc considérer que ses revenus peuvent être impactés en cas de crise majeure.

Un autre risque concerne la revente du bien en fin de contrat. Fundimmo s’engage à racheter la nue-propriété au prix d’achat initial, mais ce prix n’est pas réévalué à la hausse. Si le marché immobilier a fortement progressé, l’investisseur perd une partie de la plus-value.

Inversement, en cas de baisse, il est protégé. Ce mécanisme est donc une double assurance : contre la perte de capital, mais aussi contre la prise de gain. Le choix dépend de la vision de l’investisseur : sécurité ou potentiel de gain.

Fiscalité : comment est imposé un investissement Fundimmo ?

La fiscalité d’un investissement Fundimmo dépend de la nature des revenus perçus. Les loyers versés à l’investisseur pendant les 11 ans sont des revenus fonciers, imposables à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Contrairement au régime LMNP classique, ces revenus ne bénéficient pas de déficit foncier, car les charges sont déjà déduites au niveau du gestionnaire.

En revanche, aucune contribution sociale (CSG, CRDS) n’est prélevée, ce qui représente un avantage significatif.

En fin de détention, deux scénarios sont possibles. Si Fundimmo rachète la nue-propriété au prix d’achat, il n’y a pas de plus-value imposable. Si l’investisseur décide de conserver le bien ou de le revendre sur le marché, la plus-value est soumise à l’impôt.

Celle-ci est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec des abattements croissants en fonction de la durée de détention. Au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, mais ce délai dépasse largement la durée du contrat Fundimmo.

Il est également possible d’investir via un compte-titres ou une assurance-vie. Dans ce cas, la fiscalité dépend du cadre choisi. L’assurance-vie offre un régime plus favorable après 8 ans, avec un prélèvement forfaitaire de 7,5 % sur les retraits.

Cependant, les revenus fonciers ne sont pas directement intégrés dans les contrats d’assurance-vie, ce qui limite l’intérêt de ce montage. La plupart des investisseurs optent donc pour une détention directe, en propre.

Avantages et inconvénients de Fundimmo par rapport à d’autres solutions d’investissement

Critère	Fundimmo	SCPI	Immobilier direct	PEA
Rendement net annuel	4 % à 6 %	3,5 % à 4,5 %	3 % à 6 % (brut)	Variable (haut risque)
Gestion	Totalement externalisée	Externalisée	À assumer	À gérer
Liquidité	Nulle (11 ans)	Limitée (3-6 mois)	Faible (1-3 mois)	Élevée
Accès minimum	10 000 €	1 000 à 5 000 €	100 000 €+	1 €
Fiscalité	IR + abattement durée	IR + prélèvements sociaux	IR + prélèvements sociaux	PFU 30 % ou IR

Ce tableau met en évidence les spécificités de Fundimmo. Le principal avantage réside dans la simplicité de gestion et la sécurité du cadre. L’inconvénient majeur est l’illiquidité.

Comparé à une SCPI, Fundimmo offre un rendement légèrement supérieur, mais avec une durée d’engagement plus longue et un accès moins démocratique. Face à l’immobilier direct, Fundimmo élimine les contraintes, mais limite le potentiel de plus-value. Le PEA, lui, reste plus adapté à une stratégie de croissance à long terme, mais avec une volatilité bien plus forte.

Témoignages et retour d’expérience d’investisseurs réels

De nombreux utilisateurs partagent une expérience globalement positive avec Fundimmo, notamment sur la régularité des paiements et la qualité de la communication. Un investisseur basé à Montpellier, ayant placé 15 000 € dans une résidence de tourisme à Annecy, indique percevoir ses loyers tous les trimestres sans retard, avec des rapports de gestion détaillés. Il apprécie particulièrement le fait de ne pas avoir à se soucier des vacances locatives ou des réparations imprévues.

Un autre investisseur, à Lyon, a opté pour une chambre en colocation à Toulouse. Il souligne la transparence du contrat, mais regrette l’impossibilité de suivre en temps réel le taux d’occupation. Il aurait aimé un accès à une plateforme en ligne plus interactive, avec des statistiques actualisées.

Ce manque de visibilité est un point de vigilance pour certains, même s’il ne remet pas en cause la solidité du modèle.

Un cas moins favorable concerne un projet en station de ski impacté par une saison particulièrement douce. Le taux d’occupation a chuté à 50 %, ce qui a entraîné une baisse des revenus. Cependant, Fundimmo a maintenu le versement des loyers grâce à la mutualisation des risques entre projets.

Cet épisode illustre bien les limites du modèle tout en confirmant l’efficacité du mécanisme de compensation.

Comment souscrire à un projet Fundimmo ?

Le processus de souscription est entièrement digitalisé. Il commence par la création d’un compte sur la plateforme Fundimmo, suivie d’une vérification d’identité via un justificatif et une photo du visage. Une fois le compte validé, l’investisseur peut consulter les projets en cours de levée de fonds ou déjà opérationnels.

Chaque projet est accompagné d’un dossier complet : plans, photos, prévisions locatives, taux de rendement estimé, frais associés et contrat type.

Le montant minimum d’investissement démarre à 10 000 €, ce qui reste élevé pour un particulier, mais cohérent avec la nature du bien. Le financement peut être réalisé en fonds propres ou via un prêt bancaire, bien que Fundimmo ne propose pas de solution de crédit intégrée. Certains établissements acceptent de financer ce type d’investissement, sur la base d’un dossier solide.

Les documents requis incluent les trois derniers avis d’imposition, les relevés bancaires et un justificatif de domicile.

Une fois le paiement effectué, l’acte de vente est établi par un notaire, qui enregistre la nue-propriété au nom de l’investisseur. Le processus complet prend entre 4 et 8 semaines, selon la rapidité de traitement des documents. Ensuite, les loyers sont versés automatiquement, et les rapports annuels sont accessibles en ligne.

La plateforme permet également de suivre l’évolution du projet, avec des mises à jour régulières sur l’occupation et les travaux éventuels.

Les alternatives sérieuses à Fundimmo pour investir dans l’immobilier en 2026

Plusieurs plateformes proposent des modèles similaires, avec des variations notables. Bnbox, par exemple, se concentre sur les biens en centre-ville, avec un modèle de location meublée courte durée, mais sans gestion intégrée. Papernest Immobilier, anciennement Ouihelp, propose des colocations gérées, mais avec un accès plus bas de gamme.

Keyo Invest mise sur la location saisonnière haut de gamme, avec une gestion externalisée, mais des rendements plus volatils.

En matière de crowdfunding immobilier, Homunity permet d’investir dans des projets de promotion immobilière, avec des rendements potentiellement plus élevés, mais un risque de non-achèvement du chantier. D’autres plateformes comme Anaxago ou Pretto Immo offrent des prêts participatifs sur des opérations immobilières, avec des durées plus courtes (3 à 5 ans), mais sans garantie de capital.

Ces alternatives montrent que le marché évolue vers plus de simplicité et de digitalisation. Toutefois, Fundimmo se distingue par son modèle clé en main, son ancrage juridique solide et sa transparence. Elle reste une référence pour les investisseurs cherchant à allier rendement, sécurité et absence de gestion.

Questions fréquentes

Peut-on sortir avant 11 ans ?
Non, il n’est pas possible de se désengager avant la fin du contrat. La liquidité est nulle pendant la durée du projet. Une sortie anticipée n’est envisageable que dans des cas exceptionnels, comme un décès ou une invalidité, et encore sous conditions contractuelles.

Que se passe-t-il en cas de crise du tourisme ?
Fundimmo mutualise les risques entre ses différents projets. Si un site est impacté, les excédents d’autres sites peuvent compenser les pertes. Cependant, une crise généralisée peut affecter l’ensemble du portefeuille.

Est-ce compatible avec la loi Pinel ?
Non, Fundimmo ne permet pas de bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. L’investissement est purement patrimonial, sans avantage fiscal direct.

Y a-t-il des frais cachés ?
Non, tous les frais sont clairement indiqués : commission sur loyers, frais de gestion, impôts fonciers. Il n’y a ni frais d’entrée ni de sortie, ce qui assure une grande transparence.

Le capital est-il garanti ?
Oui, Fundimmo s’engage à racheter la nue-propriété au prix d’achat initial en fin de contrat, garantissant ainsi la restitution du capital investi.

le fonctionnement des résidences de tourisme en gestion intégrée

préparer votre épargne salariale et retraite avec un acteur reconnu